นายสรรเพชญ บุญญามณี รมช.คมนาคม เปิดเผยภายหลังมอบนโยบายให้กับ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูก การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการบริหารทรัพย์สิน ว่า ปัจจุบัน SRTA ได้รับการส่งมอบสัญญาเช่าจาก รฟท. แล้วมากกว่า 12,000 สัญญา ซึ่งถือเป็นทรัพย์สินขนาดใหญ่ระดับประเทศ ครอบคลุมทั้งพื้นที่เชิงพาณิชย์ พื้นที่สถานี และทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง โดยในจำนวนนี้กว่า 92% เป็นสัญญาที่หมดอายุแล้ว สะท้อนถึงภารกิจเร่งด่วนในการจัดระเบียบสัญญา การต่อสัญญาใหม่ และการปรับโครงสร้างการบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพและทันสมัยมากขึ้น
เป้าหมายการปฏิรูปทรัพย์สิน รฟท.
นายสรรเพชญกล่าวว่า SRTA อยู่ระหว่างเร่งจัดทำระบบฐานข้อมูลสัญญา การบริหารรายได้ และการพัฒนาระบบดิจิทัล เพื่อยกระดับการบริหารให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ โดยในช่วงที่ผ่านมาได้เริ่มเข้าไปบริหารจัดเก็บค่าเช่าและดูแลสัญญาแบบครบวงจรแล้ว ส่งผลให้การติดตามรายได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น และสามารถลดปัญหาสัญญาค้างสะสมที่เกิดขึ้นต่อเนื่องมาเป็นเวลานานได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเป้าหมายสำคัญ คือการเปลี่ยนทรัพย์สินของการรถไฟ จากที่ดินที่รอการพัฒนา ให้กลายเป็นสินทรัพย์เศรษฐกิจที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว และเป็นเครื่องมือสำคัญในการฟื้นฟูฐานะทางการเงินของ รฟท.
แผนรายได้ปี 2569
ในปีงบประมาณ 2569 จะถือเป็นปีแรกที่ SRTA จะบริหารทรัพย์สิน และตั้งเป้านำส่งรายได้ให้ รฟท. รวมประมาณ 3,335 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากการบริหารสัญญาเช่าเดิมประมาณ 2,068 ล้านบาท และรายได้จากการปล่อยเช่าช่วง รวมถึงการพัฒนาโครงการใหม่อีกประมาณ 1,266 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นก้าวสำคัญของการเปลี่ยนผ่านจากการบริหารสัญญาแบบเดิม ไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงรุกที่สร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
ศักยภาพที่ดิน 3.9 หมื่นไร่
เมื่อพิจารณาในเชิงโครงสร้างทรัพย์สิน พบว่า รฟท. มีที่ดินประเภทที่ไม่เกี่ยวข้องกับภารกิจเดินรถ (Non-core Business) อยู่ทั่วประเทศมากกว่า 39,000 ไร่ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 360,000 ล้านบาท แต่ที่ผ่านมาใช้ประโยชน์ได้เพียงประมาณ 9% เท่านั้น ซึ่งถือเป็นศักยภาพที่ยังไม่ได้ถูกปลดล็อก และสามารถต่อยอดเพื่อสร้างรายได้และขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้อีกมหาศาล กระทรวงคมนาคมจึงได้กำหนดแนวทางให้ SRTA เร่งนำพื้นที่ศักยภาพสูงออกพัฒนาในรูปแบบที่เหมาะสม ทั้งโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และการพัฒนาเมืองรอบสถานีรถไฟตามแนวคิด Transit-Oriented Development (TOD) เพื่อเชื่อมโยงระบบรางเข้ากับเศรษฐกิจเมืองอย่างเป็นรูปธรรม และเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจของพื้นที่ในระยะยาว
10 แปลงศักยภาพสูง
ในระยะแรก SRTA ได้เร่งผลักดันพื้นที่ศักยภาพสูง 10 แปลง รวมกว่า 1,200 ไร่ ทั้งในกรุงเทพมหานครและภูมิภาค โดยพื้นที่สำคัญที่มีความคืบหน้าอย่างชัดเจน ได้แก่ พื้นที่บางซื่อ (แปลง E) ซึ่งอยู่ระหว่างการศึกษาแนวทางพัฒนาอาคารกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ ควบคู่กับการพัฒนาเมืองอัจฉริยะแบบผสมผสาน (Mixed-use Development) และพื้นที่นิคมรถไฟ กม.11 (แปลง G) ที่เริ่มมีเอกชนให้ความสนใจเข้าร่วมลงทุน
โครงการบางซื่อ มูลค่า 2.23 แสนล้าน
สำหรับพื้นที่บางซื่อซึ่งถือเป็นหัวใจของระบบรางประเทศนั้น มีแผนพัฒนาในระยะยาวถึง 14 ปี มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 223,000 ล้านบาท ภายใต้แนวคิด Smart City และ TOD ครอบคลุมพื้นที่ 9 แปลง (A-I) เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ของประเทศ ทั้งในด้านธุรกิจ การอยู่อาศัย และระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมโยงอย่างครบวงจร ขณะเดียวกัน ยังมีแนวคิดปรับรูปแบบการลงทุนในโครงการอาคารกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ จากเดิมที่ใช้งบประมาณภาครัฐ มาเป็นรูปแบบที่ให้ SRTA ลงทุนและพัฒนาโครงการแทน โดยกระทรวงจะปรับบทบาทเป็นผู้เช่า ซึ่งจะช่วยลดภาระงบประมาณของรัฐในระยะสั้น และเพิ่มศักยภาพการสร้างรายได้จากทรัพย์สินในระยะยาว
แผนเปิดประมูลปี 2569
ในปี 2569 จะมีการทยอยเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนในพื้นที่ศักยภาพหลายแห่ง โดยโครงการที่มีความพร้อมในระยะใกล้ ได้แก่ โครงการพัฒนาอาคารโรงแรมในย่านสถานีมักกะสัน รวมถึงพื้นที่ในภูมิภาคที่อยู่ระหว่างการจัดทำรายละเอียดเงื่อนไขการลงทุน (TOR) เพื่อเปิดให้เอกชนเข้าร่วมแข่งขันอย่างโปร่งใสและเป็นธรรม พร้อมย้ำว่าทุกโครงการจะต้องเป็นการลงทุนคุณภาพที่สร้างทั้งรายได้ การจ้างงาน และประโยชน์ต่อเศรษฐกิจในพื้นที่ ไม่ใช่มุ่งเพียงผลตอบแทนระยะสั้น อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการขนาดใหญ่บางแปลง โดยเฉพาะพื้นที่เชิงยุทธศาสตร์ในกรุงเทพมหานคร อาจต้องใช้ระยะเวลาในการเตรียมความพร้อมและศึกษาโครงการเพิ่มเติม ทำให้ในช่วงปีงบประมาณนี้ การเปิดประมูลจะเน้นไปที่แปลงขนาดกลางและขนาดเล็กที่สามารถดำเนินการได้รวดเร็วกว่า ขณะที่แปลงขนาดใหญ่คาดว่าจะเริ่มเห็นความชัดเจนและเปิดประมูลได้ในปีถัดไป
เป้าหมายยกระดับผลตอบแทน
นายสรรเพชญกล่าวทิ้งท้ายว่า กระทรวงคมนาคมได้ตั้งเป้าหมายยกระดับผลตอบแทนจากการบริหารทรัพย์สินของ รฟท. จากปัจจุบันที่เติบโตประมาณ 1% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด ให้เพิ่มขึ้นเป็น 3-4% ภายในรัฐบาล ซึ่งจะเกิดขึ้นได้จากการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ และการพัฒนาเมืองรอบสถานีรถไฟตามแนว TOD ที่จะทยอยสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง
แผนงานของ SRTA
ด้านนางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล ประธานกรรมการ (บอร์ด) SRTA กล่าวว่า ภายในปีงบประมาณ 2569 SRTA มีแผนทำสัญญาส่วนของที่ดินศักยภาพสูง อาทิ ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ย่านมักกะสัน กว่า 1 ไร่ ซึ่งจะพัฒนาเป็นโรงแรม ปัจจุบันเตรียมเปิดประมูลหาเอกชนลงทุน รวมไปถึงที่ดินย่าน RCA และที่ดินพร้อมอาคารกลาสเฮาส์ รัชดา บริเวณถนนรัชดาภิเษก สถานะปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจาทำสัญญาเช่า ส่วนแผนงานปี 2570 SRTA จะผลักดันที่ดิน 10 แปลงใหญ่ที่ได้รับมอบมาจากการรถไฟฯ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการศึกษาความเหมาะสม
ทั้งนี้ คาดว่า ในปี 2570 จะนำร่องพัฒนาที่ดินย่านพหลโยธิน บริเวณสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ส่วนของแปลง A อยู่ระหว่างศึกษาร่วมกับบริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) และกระทรวงคมนาคม เพื่อออกแบบเป็นศูนย์กลางการขนส่ง ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างรอผลศึกษาของ บขส. โดย SRTA จะเตรียมพื้นที่ไว้รองรับ ขณะที่ แปลง E จะศึกษาเพื่อรองรับการก่อสร้างกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ และโครงการเชิงพาณิชย์แบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) นอกจากนี้จะเห็นแผนพัฒนาที่ชัดเจนของที่ดินสถานีรถไฟหาดใหญ่ ที่ดินแม่น้ำ 160 ไร่ ที่ดินสนามกอล์ฟหัวหิน และที่ดินท่านุ่น 100 ไร่
