หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (อัตราส่วนวงเงินกู้สูงสุดเทียบกับมูลค่าบ้านหรือคอนโดมิเนียม) ให้กู้ซื้อได้เต็ม 100% ไปอีก 1 ปี หลายภาคส่วนต่างคาดหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาคึกคัก แต่ในความเป็นจริง ถ้าประเมินจากโลกการเงินชั่วโมงนี้ ดูเหมือนว่า “วงเงินกู้” อาจไม่ใช่ปัญหาใหญ่เท่ากับ “รายได้” ในกระเป๋าของผู้ซื้อ เมื่อรายได้ไม่เติบโตตามค่าครองชีพ และสวนทางกับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงพุ่งสูง ต่อให้ ธปท. จะเปิดทางให้กู้ได้เต็มเพดานแค่ไหน แต่ถ้าสถาบันการเงินประเมินแล้วว่า “กู้ไปก็ผ่อนไม่ไหว” ประตูอนุมัติสินเชื่อก็ยังคงปิดตายอยู่ดี
เมื่อยอดขายไม่ใช่รายได้แท้จริง
สัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดของตลาดอสังหาฯ ไทย ถูกสะท้อนออกมาผ่านผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2569 ของ 16 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ ยุคของการแข่งกันเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพื่อสร้างกระแสสิ้นสุดลงแล้ว วันนี้กลายเป็นสมรภูมิของการเอาตัวรอด ใครที่ระบายสต็อกและเปลี่ยนยอดจองให้เป็น “ยอดโอนฯ จริง” ได้มากกว่า คือ คนที่จะอยู่รอด จากข้อมูลดีดีพร็อพเพอร์ตี้ สรุปผลประกอบการ รายได้รวม 50,881 ล้านบาท และยอดกำไรสุทธิรวม 5,335 ล้านบาท จะเห็นความเปราะที่ไร้ทิศทางได้อย่างชัดเจน
กลุ่มประคองตัวรอดด้วยฐานลูกค้าบน
พี่ใหญ่อย่าง AP Thailand ยังคงทำรายได้นำโด่งที่ 9,590 ล้านบาท (โต 24% YoY) และกำไร 903 ล้านบาท ขณะที่ Sansiri และ Land & Houses แม้รายได้จะทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังรักษาระดับกำไรไว้ได้ดี เนื่องจากฐานลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับกลาง-บน ที่ยังมีกำลังซื้อแข็งแกร่งและได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้สินน้อยกว่า
กลุ่มรายได้ทรงแต่กำไรหด
หลายบริษัทเริ่มเผชิญภาวะ “เหนื่อยฟรี” เช่น Supalai รายได้โต 7% แต่กำไรลดลง 1% หรือ Sena Development ที่รายได้และกำไรพากันหดตัว สะท้อนถึงต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นและการต้องอัดโปรโมชั่นลดราคาเพื่อดึงดูดใจลูกค้า
กลุ่มอาการหนัก สัญญาณเตือนภัยชัดเจน
ที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มที่จับตลาดระดับกลาง-ล่าง เช่น L.P.N. ที่แม้รายได้จะดูเติบโต (1,864 ล้านบาท) แต่กำไรสุทธิกลับดิ่งฮวบเหลือเพียง 0.41 ล้านบาท (หดตัวถึง -98%) หรือ Ananda Development ที่ยังคงแบกรับผลการดำเนินงานที่ติดลบ แม้จะขาดทุนลดลงก็ตาม ปรากฏการณ์เหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า ปัญหาหลักของอสังหาฯ ตอนนี้ ไม่ได้อยู่ที่ “คนไม่อยากได้บ้าน” แต่ด่านหินคือ “กู้ไม่ผ่าน” ยอดจองถล่มทลายในวันเปิดตัว จึงกลายเป็นเพียงตัวเลขบนกระดาษที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในเวลาต่อมา
เจาะลึกมุมมองศูนย์วิจัยกสิกรไทย ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ LTV ก็ช่วยไม่ได้
สอดคล้องกับบทวิเคราะห์จากศูนย์วิจัยกสิกรไทย ที่มองว่าทิศทางสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2569 มีแนวโน้มฟื้นตัวได้อย่างจำกัด โดยประเมินว่าสินเชื่อปล่อยใหม่ (Post-Financing) ของระบบธนาคารพาณิชย์ในปีนี้อาจไม่เติบโตเลย โดยจะอยู่ในกรอบ -0.5% ถึง 0.0% ซึ่งสาเหตุหลักที่ทำให้มาตรการ LTV 100% ไม่สามารถกระตุ้นตลาดได้ มีปัจจัยลบ 3 ด้านที่ซ่อนอยู่
1. ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน (Post-Financing ตึงตัว)
แม้เกณฑ์กฎหมายจะอนุญาตให้ปล่อยกู้ได้ 100% แต่ในทางปฏิบัติ ธนาคารพาณิชย์กลับเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวด โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัดส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันจริงเฉลี่ยลดลง เนื่องจากแบงก์ต้องบริหารความเสี่ยงเพื่อไม่ให้เกิดหนี้เสีย (NPL) ลูกค้าที่มีภาระหนี้เดิมสูง รายได้ไม่นิ่ง หรือไม่มีเงินออมสำรอง จึงถูกปัดตกตั้งแต่รอบแรก
2. ตัวเลขสินเชื่อโตหลอกตา แท้จริงคือการ “รีไฟแนนซ์”
หากมองเพียงผิวเผิน สินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/2569 ดูเหมือนจะพลิกกลับมาโตได้ 1.0% YoY แต่เมื่อขุดลึกลงไปในรายละเอียดกลับพบว่า ยอดสินเชื่อที่ปล่อยใหม่เหล่านั้นไม่ใช่การซื้อบ้านหลังใหม่ทั้งหมด ทว่าสัดส่วนถึง 33.8% (หรือมากกว่า 1 ใน 3) มาจากการ “รีไฟแนนซ์” ของลูกหนี้รายเดิมที่ต้องการลดภาระดอกเบี้ยเพื่อความอยู่รอด ไม่ใช่เม็ดเงินใหม่ที่เข้ามาขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ แต่อย่างใด
3. ฝั่งผู้ประกอบการก็ตึงตัว (Pre-Financing หดตัว)
ผลกระทบไม่ได้เกิดแค่กับคนซื้อ แต่ลามไปถึงคนสร้าง ยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย (Pre-Financing) ในไตรมาส 1/2569 หดตัวลง -6.5% YoY ธนาคารปล่อยกู้ให้ผู้พัฒนารายย่อยยากขึ้น สภาพคล่องในตลาดหุ้นกู้ตึงตัว (การออกตราสารหนี้ระยะยาว 4 เดือนแรกดิ่งลง -27.6%) ทำให้บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ต้องปรับแผนมาเน้น “รักษาสภาพคล่องและระบายสต็อกเดิม” มากกว่าจะเสี่ยงเปิดโครงการใหม่
ทางรอดในตลาดที่ไม่ง่าย เปลี่ยนเกมขายเพื่อความอยู่รอด
เมื่อกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างเปราะบางอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงไม่สามารถขายบ้านแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป หลายค่ายเริ่มปรับกลยุทธ์หันไปจับเซกเมนต์เฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่ยังมีกำลังจ่ายและมีอัตราการกู้ผ่านสูง เช่น
- Pet-Friendly คอนโดฯ เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่โสดแต่เลี้ยงสัตว์เลี้ยง เติบโตสวนกระแสเศรษฐกิจ
- บ้านประหยัดพลังงาน / แนวคิด ESG ดึงดูดกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงและใส่ใจเรื่องค่าใช้จ่ายระยะยาว
- ที่อยู่อาศัยรองรับสังคมสูงวัย (Aging Society) โปรดักส์ตอบโจทย์โครงสร้างประชากรไทยในปัจจุบัน
สุดท้ายคงต้องยอมรับว่า มาตรการ LTV 100% เป็นเพียงเครื่องมือช่วยประคองตลาดไม่ให้ซบเซาไปกว่าเดิม ไม่ใช่ปัจจัยหลักที่จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตได้อย่างรวดเร็ว เพราะตราบใดที่ภาพรวมเศรษฐกิจยังชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังทรงตัวในระดับสูง และรายได้ของฝั่งผู้ซื้อไม่ได้เติบโตตาม การอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินก็ยังคงเป็นไปอย่างเข้มงวด ต่อให้เกณฑ์ของ ธปท. จะเปิดทางให้กู้ได้เต็มมูลค่า แต่หากความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อยังไม่พร้อม โอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวลานี้ก็ยังคงเป็นเรื่องที่ยากอยู่ดี
ที่มา : ดีดีพร็อพเพอร์ตี้, ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
