ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเผชิญวิกฤตสินค้าล้นตลาดครั้งรุนแรง โดยข้อมูลจากศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) คาดว่า ณ สิ้นปี 2569 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมจะยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 2.13 แสนหน่วย สะท้อนถึงอุปทานล้นเกินที่รอการระบายเป็นระยะเวลานานถึง 4 ปีขึ้นไป
อุปทานล้นตลาดต่อเนื่อง
ในช่วงปี 2559-2566 มีการเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่เฉลี่ย 100,647 หน่วยต่อปี แต่ยอดขายเฉลี่ยกลับอยู่ที่เพียง 92,615 หน่วยต่อปี แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาโครงการใหม่มีมากกว่าความต้องการซื้อจริง แม้ว่าในช่วงปี 2567-2568 ผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญเหลือเฉลี่ย 51,472 หน่วยต่อปี แต่ความต้องการซื้อก็ยังไม่ฟื้นตัวตาม
กำลังซื้ออ่อนแรง หนี้ครัวเรือนสูง
สาเหตุหลักที่ทำให้คนไม่อยากซื้อบ้านเป็นของตัวเองมาจากกำลังซื้อที่ไม่เพียงพอ หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง รายได้ชะลอตัว และธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น นอกจากนี้ ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นจากสงครามตะวันออกกลางยังซ้ำเติมสถานการณ์ให้แย่ลงไปอีก
สัดส่วนบ้านเดี่ยวเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 16% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมดในปี 2565 เป็น 24% ในปี 2568 สะท้อนว่าตลาดบ้านเดี่ยวได้รับผลกระทบหนักเป็นพิเศษ
โครงสร้างประชากรเปลี่ยน วัยแรงงานลด
อีกปัจจัยสำคัญคือโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป จำนวนประชากรวัยแรงงานลดลง ขณะที่ประชากรสูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในปี 2567 มีประชากรอายุมากกว่า 60 ปี ถึง 12.6 ล้านคน เพิ่มขึ้นจาก 8.4 ล้านคนในปี 2557 หรือคิดเป็นอัตราการขยายตัว 4% ต่อปี ส่งผลให้กำลังซื้อที่แท้จริง (Real demand) ลดลง
ประชากรวัยแรงงานต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลผู้สูงอายุมากขึ้น ทำให้โอกาสในการมีบ้านเป็นของตนเองลดลง
คนรุ่นใหม่นิยมเช่ามากกว่าซื้อ
ทัศนคติของคนรุ่นใหม่เปลี่ยนไป โดยนิยมเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ เพราะต้องการความยืดหยุ่นในทำเล ไม่ต้องการผูกพันระยะยาว และไม่ต้องการแบกรับภาระค่าซ่อมแซม การวางแผนการเงินที่เน้นการลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่หลากหลายก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ความสนใจในการซื้อบ้านลดลง
ราคาที่อยู่อาศัยมือสองที่ไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก รวมถึงข้อจำกัดในการปรับค่าเช่าจากการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดเช่า ทำให้การลงทุนในที่อยู่อาศัยไม่น่าดึงดูดอีกต่อไป
ขนาดครัวเรือนเล็กลง จำนวนคนต่อบ้านลด
จำนวนประชากรต่อจำนวนบ้านมีแนวโน้มลดลงทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยในกรุงเทพฯ ลดลงจาก 2.80 คนต่อหลังในปี 2559 เป็น 2.47 คนต่อหลังในปี 2568 ส่วนในปริมณฑลลดลงจาก 3.07 คนต่อหลังเป็น 2.69 คนต่อหลังในช่วงเวลาเดียวกัน สะท้อนถึงขนาดครัวเรือนที่เล็กลงจากอัตราการเกิดที่ลดลงและการอยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว ซึ่งสวนทางกับจำนวนบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยิ่งเพิ่มความเสี่ยงในการเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า
SCB EIC ระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องใช้เวลา 4 ปีขึ้นไปในการระบายสต็อกเหลือขาย ซึ่งนานขึ้นจากก่อนปี 2566 ที่ใช้เวลาประมาณ 2 ปี สถานการณ์นี้ตอกย้ำถึงวิกฤตที่กำลังเกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์
