ตลาดอสังหาฯ ฮ่องกงเสี่ยงสะเทือน? หลังจีนคุมเงินทุนเข้ม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงกำลังเผชิญกับความไม่แน่นอนอีกครั้ง หลังจากรัฐบาลจีนเดินหน้ามาตรการควบคุมการไหลออกของเงินทุนข้ามพรมแดนอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น สร้างความกังวลว่าความต้องการซื้อจากชาวจีนแผ่นดินใหญ่อาจชะลอตัวลง และส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของตลาดที่กำลังกลับมาคึกคัก

มาตรการควบคุมเงินทุนของจีน

ในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา ทางการจีนได้ประกาศมาตรการหลายชุดเพื่อเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบนายหน้าทางการเงินนอกประเทศที่ไม่ได้รับอนุญาต รวมถึงแนวทางปราบปรามช่องทางการโอนเงินข้ามพรมแดนที่ผิดกฎหมาย มาตรการเหล่านี้ทำให้เกิดความกังวลว่าชาวจีนแผ่นดินใหญ่อาจเผชิญอุปสรรคมากขึ้นในการนำเงินออกนอกประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง

อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์บางส่วนมองว่าผลกระทบอาจเกิดขึ้นทางอ้อม เนื่องจากผู้ซื้อจำนวนมากมีถิ่นพำนักในฮ่องกงอยู่แล้ว หรือมีแหล่งเงินทุนในต่างประเทศรองรับ

—

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ลักเชอรี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ลักเชอรีเป็นภาคส่วนที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยฮ่องกงในปีนี้ นักวิเคราะห์จาก Citigroup ระบุว่าตลาดลักเชอรีมีแนวโน้มรับมือกับผลกระทบได้ดี เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มักมีบัญชีธนาคารในต่างประเทศ รายได้จากธุรกิจนอกประเทศ หรือช่องทางการถือครองเงินทุนในต่างแดนอยู่แล้ว

ในทางกลับกัน ผู้ที่อาจได้รับผลกระทบมากที่สุดคือผู้ซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่ที่ต้องการซื้อบ้านระดับทั่วไปเพียงหนึ่งหลังในฮ่องกง ซึ่งมักไม่มีรายได้หรือทรัพย์สินเป็นสกุลเงินดอลลาร์ฮ่องกง และอาจเผชิญการตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้นในการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการโอนเงินข้ามพรมแดน

แพทริก หว่อง นักวิเคราะห์จาก Bloomberg Intelligence มองว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูอาจเป็นภาคส่วนที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากการซื้อขายบ้านหรูมักต้องใช้เงินก้อนจำนวนมาก ซึ่งจำเป็นต้องมีการโอนเงินออกจากจีนแผ่นดินใหญ่ หากการบังคับใช้มาตรการเข้มงวดมากขึ้น อาจส่งผลให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับบนชะลอตัว แม้ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยยังคงมีความแข็งแกร่ง

ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Savills ระบุว่าในไตรมาสแรกของปีนี้ ผู้ซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่มีสัดส่วนมากกว่าครึ่งหนึ่งของธุรกรรมซื้อขายที่อยู่อาศัยมูลค่าเกิน 100 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง

บทบาทของผู้ซื้อชาวจีน

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ผู้ซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่มีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง ตั้งแต่บ้านพักอาศัยทั่วไปไปจนถึงเพนต์เฮาส์ระดับซูเปอร์ลักเชอรี ข้อมูลจากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Midland Realty ระบุว่าในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ จำนวนธุรกรรมซื้อขายจากผู้ซื้อที่ใช้ชื่อแบบพินอิน มีจำนวนเทียบเท่ากว่า 40% ของยอดธุรกรรมทั้งปีที่ผ่านมาแล้ว

เบนนี แชม นักวิเคราะห์ของ Midland Realty มองว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่ในกลุ่มนี้ถือบัตรประจำตัวประชาชนฮ่องกงอยู่แล้ว จึงไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการล่าสุด เพราะกฎระเบียบใหม่มุ่งเป้าไปที่ผู้ที่ไม่มีถิ่นพำนักในฮ่องกงเป็นหลัก ข้อมูลทางการระบุว่าในปีงบประมาณสิ้นสุดเดือนมีนาคม 2025 ผู้ซื้อที่ไม่มีบัตรประชาชนฮ่องกงซื้อที่อยู่อาศัยรวม 2,997 ยูนิต คิดเป็นเพียง 5.5% ของยอดซื้อขายทั้งหมด

Bloomberg ระบุว่าผู้ซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่ไม่ได้มุ่งเน้นเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูอีกต่อไป แต่ยังเข้าซื้อทั้งคอนโดมิเนียมระดับกลาง อาคารสำนักงาน และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในหลายพื้นที่ของฮ่องกง

แรงขับเคลื่อนจากชาวจีนย้ายถิ่น

ความต้องการซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่ได้รับแรงหนุนจากการย้ายถิ่นฐานของชาวจีนเข้าสู่ฮ่องกง ทั้งกลุ่มผู้เชี่ยวชาญและครอบครัวที่มีฐานะดี ซึ่งต้องการใช้ประโยชน์จากระบบภาษีที่ต่ำ ระบบการเงินระหว่างประเทศ และโครงการวีซ่าที่เอื้อต่อการย้ายถิ่นฐาน

Bloomberg รายงานว่าในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2026 ราคากลางของบ้านที่ซื้อโดยผู้ซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่ อยู่ที่ 6.95 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง สูงกว่าราคากลางของผู้ซื้อชาวฮ่องกงที่ 5.43 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง

แนวโน้มการฟื้นตัว

แม้จะมีความกังวลเกี่ยวกับมาตรการควบคุมเงินทุน แต่หลายฝ่ายยังคงเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่อง เจฟฟ์ เหยา นักวิเคราะห์จาก DBS Bank คาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงอาจกลับไปแตะนิวไฮภายใน 2-3 ปีข้างหน้า โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการซื้อของชาวจีนแผ่นดินใหญ่ การกลับมาของผู้ซื้อในประเทศ และอุปทานที่ลดลง

ข้อมูลระบุว่าระหว่างปี 2026-2028 ฮ่องกงจะมีบ้านสร้างเสร็จใหม่เฉลี่ยเพียง 14,450 ยูนิตต่อปี ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเกือบ 18,000 ยูนิตต่อปีในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงได้ฟื้นตัวขึ้นแล้วราว 10% จากจุดต่ำสุดของปีก่อน สวนทางกับภาวะซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนแผ่นดินใหญ่ที่เผชิญวิกฤตมาตั้งแต่ปี 2021

ผลกระทบต่อเงินทุนใหม่

วิล ชู ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ Nexara Capital มองว่ามาตรการล่าสุดน่าจะส่งผลต่อเงินทุนใหม่ที่ต้องการไหลออกจากจีนมากกว่าเงินทุนที่ถูกโอนออกไปก่อนหน้านี้ เขาระบุว่าการเปิดบัญชีในต่างประเทศเริ่มทำได้ยากขึ้น และอาจส่งผลให้ยอดขายโครงการใหม่ในฮ่องกงชะลอตัว รวมถึงลดความคาดหวังต่อการปรับตัวขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในอนาคต

ด้าน ริชาร์ด กราสบี หุ้นส่วนของ Appleby กล่าวว่าการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่มีความเข้มงวดมากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาร และผู้ประกอบวิชาชีพที่เกี่ยวข้อง จะต้องให้ความสำคัญกับการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนและเส้นทางการโอนเงินเข้าสู่ฮ่องกงมากขึ้น

ขณะที่ เฟรเดอริก โฮ ผู้ก่อตั้ง Pinnacle International Consultant มองว่าแม้มาตรการบังคับใช้ที่เข้มงวดขึ้นอาจทำให้บางช่องทางการนำเงินออกนอกประเทศถูกจำกัด แต่บรรดานักลงทุนยังคงมองหาวิธีนำเงินเข้าสู่สินทรัพย์ในฮ่องกงต่อไป

บริษัทจีนช่วยพยุงตลาดเชิงพาณิชย์

บริษัทจากจีนแผ่นดินใหญ่กลายเป็นแรงสนับสนุนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในฮ่องกง โดย Alibaba Group และ JD.com ได้เข้าซื้ออาคารสำนักงานขนาดใหญ่รวมมูลค่ากว่า 1,400 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในช่วงปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ บริษัทในอุตสาหกรรมปัญญาประดิษฐ์ (AI) เทคโนโลยีชีวภาพ และฟินเทคจากจีน ยังมีแนวโน้มขยายการดำเนินงานในต่างประเทศและมองหาพื้นที่สำนักงานในฮ่องกงเพิ่มขึ้น

คำถามสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงในระยะต่อไปคือ ความต้องการซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่จะยังสามารถเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของการฟื้นตัวได้หรือไม่ หากปักกิ่งเดินหน้าคุมเข้มช่องทางการเคลื่อนย้ายเงินทุนที่เคยช่วยหล่อเลี้ยงตลาดนี้ต่อไป