การซื้อบ้านมือสองกำลังเป็นที่นิยมในยุคที่ราคาบ้านใหม่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากราคาเข้าถึงง่ายกว่า ทำเลในเมือง และสามารถเห็นสภาพจริงก่อนตัดสินใจ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าตลาดบ้านมือสองในปี 2568 มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 40-45% ของตลาดรวม สะท้อนความต้องการที่ยังเติบโต แม้ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
Krungsri The COACH เผย 5 เรื่องสำคัญก่อนกู้ซื้อบ้านมือสอง
หลายคนเข้าใจผิดว่ามีรายได้ประจำก็สามารถกู้ผ่านได้ทันที แต่ความจริงแล้วการกู้ซื้อบ้านมือสองมีรายละเอียดซับซ้อนกว่าบ้านใหม่ ทั้งราคาประเมิน สภาพบ้าน ภาระหนี้เดิม และค่าใช้จ่ายแฝงในวันโอน Krungsri The COACH จึงแนะนำ 5 เช็กลิสต์สำคัญที่หลายคนพลาดจนเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน
1. เช็กราคาประเมินก่อนตัดสินใจซื้อ
ราคาประเมินของธนาคารเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดวงเงินกู้ หากผู้ขายตั้งราคา 3 ล้านบาท แต่ธนาคารประเมินไว้เพียง 2.5 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสดส่วนต่างเพิ่มเติม การตรวจสอบราคาประเมินยังช่วยให้เปรียบเทียบว่าราคาที่ประกาศขายสูงเกินจริงหรือไม่
2. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และประวัติบ้านให้ละเอียด
ก่อนวางเงินจอง ควรตรวจสอบกรรมสิทธิ์บ้านเพื่อยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของตัวจริง และสามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย ขอสำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์มาตรวจสอบ รวมถึงเช็กภาระจำนองเดิม เนื่องจากบ้านมือสองหลายหลังยังผ่อนกับธนาคารไม่หมด นอกจากนี้ ควรตรวจสอบอายุบ้าน ประวัติการซ่อมแซม สภาพแวดล้อม และแนวเวนคืนหรือโครงการก่อสร้างในอนาคต
3. เตรียมงบซ่อมแซมบ้านมือสอง
บ้านมือสองราคาถูกกว่า แต่มีค่าซ่อมแซมที่ต้องรับภาระเพิ่ม โดยเฉพาะบ้านอายุมากกว่า 5 ปี ควรตรวจสอบรอยร้าว ระบบไฟ ท่อน้ำ หลังคา และการทรุดตัวของโครงสร้าง การรีโนเวตครั้งใหญ่อาจมีค่าใช้จ่ายหลายแสนบาท ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้จ้างบริษัทตรวจบ้านหรือวิศวกรเข้าตรวจสอบสภาพอย่างละเอียดก่อนยื่นกู้
4. ดอกเบี้ยใกล้เคียง แต่วงเงินกู้ต่างชัด
หลายคนเข้าใจว่าบ้านมือสองมีดอกเบี้ยสูงกว่าบ้านใหม่ แต่ในทางปฏิบัติอัตราดอกเบี้ยมักใกล้เคียงกัน สิ่งที่แตกต่างคือวงเงินกู้สูงสุด บ้านใหม่มักกู้ได้เต็ม 100-110% ของราคาประเมิน ขณะที่บ้านมือสองธนาคารพิจารณาจากอายุและสภาพบ้าน ทำให้วงเงินอนุมัติประมาณ 80% ของราคาประเมิน ผู้ซื้อจึงต้องเตรียมเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายสำรองมากกว่าที่คิด
5. วางแผนผ่อนบ้านให้ไหว ไม่เกินกำลัง
ธนาคารให้ความสำคัญกับภาระหนี้ต่อรายได้ โดยทั่วไปภาระผ่อนบ้านรวมกับหนี้อื่นไม่ควรเกิน 65% ของรายได้ต่อเดือน เช่น รายได้ 40,000 บาท ภาระหนี้รวมไม่ควรเกิน 26,000 บาท หากผ่อนบ้านเดือนละ 15,000 บาท และมีค่างวดรถอีก 10,000 บาท ถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารรับได้
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่หลายคนลืมเตรียม
นอกจากเงินดาวน์ ผู้ซื้อบ้านมือสองต้องเผื่อค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าธรรมเนียมยื่นกู้ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย โดยค่าจดจำนองประมาณ 1% ของวงเงินกู้ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-2% ของราคาประเมิน ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันล่วงหน้า
ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสอง
เริ่มจากการยื่น Pre-approve เพื่อประเมินวงเงินกู้เบื้องต้น ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายและยื่นเอกสารขอสินเชื่อจริงกับธนาคาร จากนั้นธนาคารส่งเจ้าหน้าที่ประเมินหลักทรัพย์ ก่อนแจ้งผลอนุมัติและนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารต้องทำธุรกรรมพร้อมกัน
แม้บ้านมือสองจะเป็นทางเลือกที่ช่วยให้คนมีบ้านได้ง่ายขึ้น แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือการกู้ให้เหมาะกับกำลังผ่อน เพราะหากภาระหนักเกินไปอาจกระทบต่อคุณภาพชีวิตในระยะยาว
