ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็น หรือเฮียริ่ง ระหว่างวันที่ 7 พฤษภาคม ถึง 5 มิถุนายน 2569 ต่อร่างผ่อนคลายหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องเป็นการชั่วคราวอีก 1 ปี โดยมีแนวโน้มสูงที่จะต่ออายุมาตรการกู้บ้าน-คอนโดฯ ได้เต็ม 100% ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
LTV คืออะไร
LTV ย่อมาจาก Loan to Value หมายถึงอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือสัดส่วนที่ธนาคารปล่อยกู้เทียบกับราคาบ้าน เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท หากกู้ได้ 100% ไม่ต้องมีเงินดาวน์ แต่หากกู้ได้ 90% ต้องมีเงินดาวน์ 3 แสนบาท มาตรการผ่อนคลาย LTV ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านกู้ได้สูงสุด 100% ลดภาระเงินก้อนวันโอนกรรมสิทธิ์
ใครได้ประโยชน์บ้าง
- ผู้ซื้อบ้านหลังแรก ได้ประโยชน์โดยตรง โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท กู้ได้เต็ม 100% ช่วยคนรุ่นใหม่ที่ผ่อนไหวแต่ไม่มีเงินดาวน์ก้อนใหญ่
- ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 แม้ผ่อนบ้านหลังแรกไม่ถึง 2 ปี ก็ยังกู้ได้ 100% ต่างจากเกณฑ์ปกติที่ต้องวางดาวน์ 10-20% เหมาะสำหรับคนขยับขยายครอบครัว ซื้อบ้านใกล้ที่ทำงาน หรือเปลี่ยนจากคอนโดเป็นบ้าน
- นักลงทุนและผู้ซื้อหลังที่ 3 ขึ้นไป ได้ผ่อนแรงมากที่สุด เพราะปกติถูกคุมเข้มเพื่อสกัดเก็งกำไร แต่ร่างใหม่เปิดให้กู้ 100% แม้เป็นหลังที่ 3 ดึงดีมานด์รอซื้อกลับเข้าตลาด โดยเฉพาะคอนโดในเมืองใหญ่และบ้านระดับกลาง-บน
- ผู้ปลูกบ้านบนที่ดินตัวเอง หากที่ดินปลอดภาระหนี้ สามารถกู้สร้างบ้านได้เต็ม 100%
- ผู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งบ้าน สินเชื่อเกี่ยวเนื่องกับบ้านหลังแรก กู้เพิ่มได้อีกไม่เกิน 10% ของมูลค่าหลักประกัน เช่น บ้าน 5 ล้านบาท กู้ค่าตกแต่งเพิ่มได้ประมาณ 5 แสนบาท
เหตุผลที่ ธปท. ผ่อนคลายต่อ
ธปท. ระบุว่าตลาดอสังหาฯ ยังชะลอตัว สต็อกบ้านและคอนโดฯ ค้างสูง เศรษฐกิจโลกมีแรงกดดันจากภูมิรัฐศาสตร์ ความเสี่ยงเก็งกำไรยังไม่สูง เนื่องจากธนาคารปล่อยกู้เข้ม ภาวะการเงินตึงตัว มาตรการนี้จึงลดภาระเงินก้อนให้ผู้ที่มีกำลังผ่อนจริง ไม่ได้ทำให้กู้ง่ายขึ้น เพราะธนาคารยังพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ตามหลัก Responsible Lending
ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ
หากร่างนี้ผ่าน คาดว่าครึ่งหลังปี 2569 ยอดโอนบ้าน-คอนโดฯ จะดีขึ้น ผู้ประกอบการระบายสต็อกได้มากขึ้น ดีมานด์ที่ชะลอการซื้อกลับเข้าตลาด โดยเฉพาะคอนโดในเมืองใหญ่และบ้านแนวราบระดับกลาง-บนที่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยและการกู้ยากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา
