จากข่าวยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่งสูงถึง 50-60% โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและบ้านราคาต่ำล้านบาท ตัวเลขดังกล่าวอาจยิ่งสูงกว่านี้ แต่สาเหตุที่แท้จริงคืออะไร? บทความนี้จะพาคุณไปหาคำตอบ พร้อมไขข้อข้องใจว่าการมีบัตรเครดิตทำให้กู้บ้านยากขึ้นจริงหรือไม่
เหตุผลที่คนไทยยุคนี้กู้บ้านยากขึ้น
ยอดขายบ้านต่ำสุดในรอบหลายปี ไม่ใช่เพราะคนไม่อยากมีบ้าน แต่เป็นเพราะขอกู้กับธนาคารแล้วไม่ผ่าน สาเหตุหลักมาจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รายได้ของประชาชนไม่เพิ่มขึ้น ในขณะที่หนี้ครัวเรือนกลับพุ่งสูงเกือบ 90% ของ GDP หนี้ที่สูงลิ่วหมายถึงความสามารถในการชำระหนี้ที่ลดลง ธนาคารจึงกังวลว่าหากปล่อยสินเชื่อไปแล้วผู้กู้จะสามารถจ่ายคืนจนครบสัญญาหรือไม่
ช่วงที่ผ่านมา ธนาคารจึงคัดกรองลูกหนี้อย่างเข้มงวดมากขึ้น โดยหันไปเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและรายได้มั่นคง เพราะเชื่อว่าจะสามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด ส่วนกลุ่มลูกค้าที่อาจขอสินเชื่อบ้านยากขึ้นต้องพิสูจน์ตัวเองมากขึ้น เช่น กลุ่มผู้มีรายได้ไม่สม่ำเสมออาจต้องส่งเอกสารทางการเงินให้ครบถ้วนเพื่อแสดงความสามารถในการชำระหนี้ หรือบางกรณีอาจต้องเพิ่มเงินดาวน์เพื่อลดยอดการจัดสินเชื่อ
การมีบัตรเครดิตทำให้กู้บ้านยากขึ้นจริงหรือไม่?
เมื่อยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร จะมีการตรวจสอบหลายด้านเพื่อให้มั่นใจว่าผู้กู้มีตัวตนและมีรายได้เพียงพอต่อการชำระหนี้ ปัจจัยหลักที่ธนาคารพิจารณา ได้แก่
- เอกสารรายได้ เช่น หนังสือรับรองการทำงาน หนังสือรับรองรายได้ และ Statement แสดงยอดเงินเข้าออกในบัญชี
- ประวัติการชำระหนี้ในเครดิตบูโร ซึ่งสะท้อนว่าเราจ่ายหนี้ตรงเวลาหรือไม่ และมีหนี้กับธนาคารหรือบริษัทบัตรเครดิตใดบ้าง
- DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ โดยเกณฑ์ขั้นต่ำที่มักใช้คือ ค่างวดชำระหนี้ไม่เกิน 40% ของรายได้
- หลักทรัพย์ (ตัวบ้าน) และความน่าเชื่อถือของโครงการ ธนาคารประเมินสภาพและมูลค่าของบ้านที่จะซื้อ เช่น บ้านมือสองมักกู้ได้ไม่เกิน 70-80% ของมูลค่าบ้าน และบริษัทเจ้าของโครงการก็มีผลต่อวงเงินกู้
คำถามสำคัญคือ บัตรเครดิตมีผลต่อการขอสินเชื่อหรือไม่? คำตอบคือ มีผล ไม่ว่าจะเป็นบัตรกดเงินสดหรือบัตรเครดิต หากเรามีวงเงินสินเชื่ออยู่ นั่นหมายถึงเราสามารถสร้างหนี้ได้ ดังนั้นธนาคารอาจนำวงเงินที่เรามีอยู่มาคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งบางกรณีทำให้วงเงินกู้บ้านลดลง
3 เทคนิคเตรียมตัวก่อนขอกู้บ้าน
ก่อนขอสินเชื่อบ้าน ควรตรวจสอบสุขภาพทางการเงินและเตรียมตัวให้พร้อม แบ่งเป็น 3 เรื่องหลัก
1. เช็กการเงินของตัวเองว่าพร้อมแค่ไหน
ลองคำนวณรายได้และหนี้สินทั้งหมดที่มีอยู่ หากต้องผ่อนบ้านเพิ่มอีกเดือนละกี่บาทถึงจะไหว เพื่อประเมินว่าราคาบ้านเท่าไรที่เหมาะสม โดยทั่วไป ยอดกู้ 1 ล้านบาท จะผ่อนประมาณ 6,000-7,000 บาทต่อเดือน เช่น ถ้าซื้อบ้าน 2 ล้านบาท มักผ่อนราว 12,000-14,000 บาทต่อเดือน ข้อสำคัญคืออย่าดูแค่ช่วง 3 ปีแรกที่ค่างวดต่ำ ต้องคิดระยะยาวเพราะเราอาจต้องผ่อนบ้านนานหลายสิบปี
2. ปิดหนี้จุกจิกและจัดการบัตรเครดิต
ก่อนยื่นกู้ 3-6 เดือน ควรจัดการเคลียร์หนี้ก้อนเล็กๆ รวมถึงสินเชื่อดอกเบี้ยสูง เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้ผ่อนโทรศัพท์ หรือยอดค้างบัตรเครดิตให้หมด หากมีบัตรเครดิตหลายใบที่ไม่ได้ใช้งาน อาจปิดบัตรไปก่อนเพื่อให้ธนาคารมั่นใจว่าเราไม่มีหนี้เกินตัวในอนาคต
3. เตรียมเอกสารทางการเงินให้พร้อม
เพื่อให้การขอสินเชื่อรวดเร็วและสะดวกยิ่งขึ้น ควรติดต่อโครงการบ้านที่จะซื้อ อาจยื่น Pre-Approve (เช็กวงเงินกู้เบื้องต้น) กับธนาคารเพื่อทราบวงเงินที่สามารถกู้ได้ รวมถึงเตรียมเงินก้อนอย่างน้อย 10-30% ของมูลค่าบ้านเพื่อรองรับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น หรือเตรียมเงินดาวน์ให้พร้อมจ่ายเมื่อสินเชื่อผ่าน
สุดท้าย การขอสินเชื่อบ้านยังมีโจทย์ใหญ่ที่ต้องคิด คือ บ้านราคาเท่าไรที่เราจ่ายไหว และเลือกให้เหมาะสมกับความจำเป็นของเราเอง
อ้างอิงข้อมูล: ธนาคารแห่งประเทศไทย, ธนาคารกรุงไทย, สมาคมนักวางแผนการเงินไทย, บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด
