KKP เตือนตลาดอสังหาฯ ปี 2569 พิษสงครามดันต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่ง ราคาบ้านอาจปรับขึ้น 10%
สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ได้เผยแพร่การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ซึ่งกำลังเผชิญกับสถานการณ์ความตึงเครียดจากสงครามในตะวันออกกลางที่ส่งผลให้ราคาน้ำมันโลกพุ่งสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น ปูนซีเมนต์ คอนกรีต และเหล็ก ก่อให้เกิด "ภาวะต้นทุนปรับฐานใหม่" (New Cost Base) ที่กดดันให้ผู้ประกอบการต้องปรับราคาขายบ้านโครงการใหม่ขึ้น 5-10% โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดระดับกลางถึงล่างที่กำลังเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรง
ผลกระทบต่อตลาดบ้านระดับราคา 2-5 ล้านบาท
กลุ่มบ้านขนาดมาตรฐาน 120-170 ตารางเมตร ในระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยสัดส่วนยอดขายสูงถึง 54% หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 76,200 ล้านบาท กำลังได้รับผลกระทบอย่างหนัก เนื่องจากโครงสร้างต้นทุนของที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ประกอบด้วยค่าวัสดุ 60% และค่าแรง 40% (ไม่รวมค่าที่ดิน) ความผันผวนของราคาพลังงานโลก โดยเฉพาะราคาเหล็กที่อ่อนไหวต่อค่าขนส่งทางเรือและราคาพลังงาน ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 18% ของราคาบ้านทั้งหมด ทำให้ต้นทุนโดยรวมพุ่งสูงขึ้นตั้งแต่เริ่มโครงการ
นอกจากนี้ กลุ่มงานระบบไฟฟ้าและประปาที่ใช้วัสดุจากปิโตรเคมี เช่น ท่อ PVC และสายไฟ ซึ่งมีส่วนประกอบอ้างอิงราคาน้ำมันดิบโดยตรง คิดเป็นสัดส่วนต้นทุนประมาณ 12% รวมถึงงานสถาปัตยกรรมอย่างสีทาอาคารและกระเบื้องที่ใช้สารจากปิโตรเลียม ล้วนเพิ่มต้นทุนแฝงจากสงคราม ทำให้บ้านกลุ่มนี้ซึ่งเน้นความสวยงามต้องแบกรับภาระมากขึ้น
แรงกระเพื่อมต่อกำลังซื้อและแนวโน้มยอดโอนกรรมสิทธิ์
สงครามในตะวันออกกลางยังส่งผลต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย ผ่านค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นจากราคาน้ำมัน ส่งผลให้ครัวเรือนต้องจัดสรรรายได้ใหม่ เงินที่เคยใช้สำหรับเงินดาวน์หรือผ่อนชำระสินเชื่ออาจถูกเบียดเบียนด้วยค่าใช้จ่ายจำเป็นในชีวิตประจำวัน ทำให้กำลังซื้ออ่อนแรงลง แม้ความต้องการมีบ้านจะยังคงอยู่ก็ตาม
ขณะที่เงินเฟ้อมีแนวโน้มขยายตัว ธนาคารกลางหลายประเทศรวมถึงไทยอาจใช้นโยบายการเงินเข้มงวดมากขึ้น เช่น การคงอัตราดอกเบี้ยสูงหรือขึ้นดอกเบี้ย ซึ่งเพิ่มภาระค่างวดในระยะยาว ส่งผลให้บางครอบครัวกู้ได้วงเงินน้อยลงหรือชะลอการตัดสินใจซื้อ สอดคล้องกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศที่หดตัวเหลือ 290,000 ยูนิตในปี 2569 จาก 316,214 หน่วยในปี 2568 ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี
กลยุทธ์รับมือและโอกาสสำหรับผู้ซื้อ
ท่ามกลางวิกฤต ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องบริหารจัดการโครงการอย่างรวดเร็ว โดยกลยุทธ์สำคัญได้แก่ การ "ล็อกราคา" กับร้านวัสดุก่อสร้างในพื้นที่หรือจัดซื้อวัสดุสำรองล่วงหน้า เพื่อควบคุมงบประมาณไม่ให้รั่วไหลจากราคาน้ำมันและสินค้าโภคภัณฑ์โลกที่ผันผวน
สำหรับผู้ซื้อ การตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงนี้ถือเป็นจังหวะได้เปรียบ โดยเฉพาะการคว้าโอกาสจาก "ต้นทุนเดิม" ก่อนราคาวัสดุก่อสร้างชุดใหม่จะเข้ามา เช่น การเลือกซื้อบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Stock) ซึ่งคำนวณราคาบนฐานค่าแรงและวัสดุในอดีต ทำให้ได้มูลค่าการก่อสร้างจริงสูงกว่าราคาที่จ่ายไป รวมถึงการเร่งทำสัญญาและขออนุมัติสินเชื่อเพื่อเข้าถึงอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-3 ปีแรก เป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นหลังวิกฤตพลังงาน
ด้านผู้ประกอบการส่วนใหญ่กำลังเร่งอัดแคมเปญและโปรโมชันเพื่อระบายสต็อกและรักษาสภาพคล่อง ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสได้บ้านในราคาเดิมพร้อมข้อเสนอพิเศษที่หาได้ยากในสภาวะปกติ
พื้นที่ที่ได้รับผลกระทบสูง
กลุ่มบ้านแนวราบระดับราคา 2-5 ล้านบาทในเขตปริมณฑลคาดว่าจะได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะพื้นที่หลัก ได้แก่
- โซนรังสิต-ปทุมธานี: มีบ้านเหลือขาย 19,300 หน่วย มูลค่า 67,500 ล้านบาท
- โซนบางบัวทอง-นนทบุรี: มีบ้านเหลือขาย 18,100 หน่วย มูลค่า 63,300 ล้านบาท
- โซนบางนา-สมุทรปราการ: มีบ้านเหลือขาย 16,400 หน่วย มูลค่า 57,400 ล้านบาท
การบริหารความเสี่ยงและคว้าโอกาสทองในสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนจึงเป็นกุญแจสำคัญสำหรับทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
