วิกฤตพลังงานซ้ำเติมตลาดอสังหาฯไทย กำลังซื้อหด-ต้นทุนก่อสร้างพุ่งสูง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับวิกฤตพลังงานที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรง ทั้งด้านกำลังซื้อที่หดตัวและต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น จากสถานการณ์สงครามระหว่างสหรัฐอเมริกา-อิสราเอลกับอิหร่านเมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัย
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ปี 2568 ถือเป็นจุดต่ำสุดของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เนื่องจากสต๊อกคงเหลือเริ่มสมดุลกับดีมานด์การโอนกรรมสิทธิ์
แต่ในปี 2569 ตลาดต้องรับมือกับปัจจัยลบที่ไม่คาดคิด โดยสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์ฯ) ประเมินว่า หากสถานการณ์สงครามยืดเยื้อไม่เกิน 1 เดือน GDP อาจลดลงเหลือ 1.6% แต่หากลากยาวกว่านั้นอาจเหลือเพียง 1.3% ซึ่งจะมีผลกระทบต่อต้นทุนก่อสร้าง พลังงาน และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
กำลังซื้อหดตัวและต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น
วิกฤตพลังงานส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบาง เนื่องจากค่าครองชีพและค่าเดินทางที่สูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้หรือการเช่าที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก
จากเดิมที่เคยมีเงินพอจะเช่าบ้านได้ในราคา 3,000 บาท อาจเหลือเพียง 1,500 บาท หรือหายไปครึ่งหนึ่ง ในขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการต้องเผชิญกับต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นหากมีการนำเข้า และการขาดแคลนแรงงานที่อาจต้องมีการปรับค่าจ้างตามค่าครองชีพที่สูงขึ้นด้วย
การประเมินสถานการณ์และแนวโน้มตลาด
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ประเมินสถานการณ์แบ่งเป็นกรณี หากสงครามยืดเยื้อไม่เกิน 1 เดือน การโอนกรรมสิทธิ์อาจติดลบเพิ่มเป็น -1% จากเดิมที่คาดว่าปี 2569 จะลบเพียงเล็กน้อยที่ -0.5% แต่หากยืดเยื้อเกิน 1 เดือน อาจติดลบถึง -2% ทำให้การฟื้นตัวของตลาดล่าช้าออกไปอีก
สำหรับพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน พบว่าคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายหลักเริ่มทรงตัวหรือชะลอตัว แต่เส้นทางใหม่อย่างสายสีชมพูและสีเหลืองเริ่มมีการซื้อเพิ่มขึ้น
ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและโอกาสของผู้ซื้อ
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้บริหาร บจก. สถาพร เอสเตท กล่าวว่า ผลกระทบที่เกิดขึ้นมีสองด้านหลักคือด้านกำลังซื้อที่ผู้บริโภคมีความกังวลต่อรายได้ในอนาคต และด้านต้นทุนการก่อสร้างที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น
หากราคาน้ำมันดิบพุ่งสูงถึง 100 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล จะส่งผลให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น 10-15% และกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยใหม่ในอนาคตให้แพงขึ้นอีกประมาณ 4-5% โดยสีถือเป็นต้นทุนหลักประมาณ 8-10% ของค่าก่อสร้างทั้งหมด
ปัจจุบันผู้ประกอบการต้องรัดเข็มขัดเพื่อคุมค่าจ่าย ขณะเดียวกันก็นับเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะได้สินค้าราคาเดิมจากสต็อกเก่าก่อนที่จะมีการสร้างใหม่ซึ่งต้องใช้เวลาอีก 6 เดือนถึง 1 ปี
มาตรการกระตุ้นและข้อเสนอต่อรัฐบาล
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรร่วมกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ได้เสนอต่อรัฐบาลให้ต่ออายุมาตรการลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% รวมถึงขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทยต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV ออกไปอีก 1-2 ปี
นอกจากนี้ยังเสนอแนวคิดการรวมหนี้ (Consolidated Debt) เพื่อช่วยกลุ่มที่ประสบปัญหาหนี้ครัวเรือน โดยให้นำวงเงินจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่อนไปแล้วมาปิดหนี้ระยะสั้นที่มีดอกเบี้ยสูง เช่น หนี้รถยนต์ หรือบัตรเครดิต
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50% ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา เราจึงขอเสนอให้รัฐต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง และผ่อนคลาย LTV ออกไปอีก 2 ปี พร้อมผลักดันการรวมหนี้ระยะสั้นมาไว้ในสินเชื่อบ้านเพื่อลดภาระดอกเบี้ย โดยเฉพาะกลุ่ม First Jobber ที่ต้องการบ้านหลังแรกไม่เกิน 3 ล้านบาท
โอกาสจากต่างชาติและแนวทางการจัดระเบียบ
นายสุนทรชี้ให้เห็นว่า เรายังมองเห็นโอกาสในการใช้ภูมิรัฐศาสตร์ของไทยเป็นแหล่งพำนักปลอดภัย (Safe Haven) ของชาวต่างชาติ โดยเสนอให้มีการ "จัดระเบียบ" ผ่านการผลักดันให้เช่าที่ดินระยะยาวจาก 30 ปี เป็น 60 ปี ผ่าน พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ
พร้อมกันนี้ยังเสนอให้รัฐบาลใช้ระบบวีซ่าพำนักระยะยาวที่ต้องตรวจสอบแหล่งที่มาของรายได้แทนการใช้เพียงฟรีวีซ่าท่องเที่ยว เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติคุณภาพและกลุ่มตะวันออกกลางที่เข้ามาใช้บริการ Wellness ให้มาพำนักระยะยาว
ปัจจุบันลูกค้าหลักอันดับหนึ่งยังเป็นชาวจีนที่ครองส่วนแบ่งการโอนคอนโดมิเนียมเกือบ 40% จากยอดทั้งหมดประมาณ 10,000-11,000 หน่วย รองลงมาคือรัสเซียและเมียนมา
วิกฤตพลังงานในครั้งนี้จึงไม่เพียงแต่สร้างความท้าทายต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ยังเปิดโอกาสให้ภาครัฐและผู้ประกอบการต้องปรับตัวและหามาตรการรองรับอย่างเร่งด่วน เพื่อให้เศรษฐกิจไทยสามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้อย่างยั่งยืน
