คนไทยเกินครึ่งหรือ 56% ยังไม่มีแผนซื้อบ้านในอีก 5 ปีข้างหน้า สะท้อนปัญหากำลังซื้อที่อ่อนแอ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ภาระหนี้ครัวเรือนสูง รายได้ไม่พอกับรายจ่าย และราคาบ้านที่แพงขึ้น ส่งสัญญาณถึงรัฐบาลให้เร่งแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง
ผลสำรวจ SCB EIC ชี้ตลาดที่อยู่อาศัยยังซบเซา
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EIC เปิดเผยบทวิเคราะห์ล่าสุดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องและฟื้นตัวช้าในระยะปานกลาง โดยมีปัจจัยกดดันหลายด้าน ทั้งเศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวช้า ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน รวมถึงการชะลอการซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ออกไปจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อทั้งในและต่างประเทศ
สัดส่วนผู้ไม่มีแผนซื้อบ้านสูงสุดในรอบ 4 ปี
ผลสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยปี 2569 ของ SCB EIC พบว่า สัดส่วนของผู้ที่ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้าอยู่ที่ 56% ของผู้ตอบแบบสอบถาม เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจปีก่อนหน้าที่ 47% และเป็นระดับสูงสุดในรอบ 4 ปี สาเหตุหลักนอกเหนือจากการมีที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ล้วนเป็นเหตุผลทางเศรษฐกิจ เช่น ภาระค่าใช้จ่าย ภาระหนี้ ราคาที่อยู่อาศัยที่สูง และความกังวลต่อสถานการณ์เศรษฐกิจในอนาคต นอกจากนี้ ยังมีผู้ตอบแบบสอบถามบางส่วนที่ลังเลหรือตัดสินใจไม่เข้าสู่กระบวนการขอสินเชื่อตั้งแต่แรก เพราะคิดว่ามีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับการอนุมัติ หรือประเมินว่าตนเองไม่มีความพร้อมทางการเงินมากพอ
ประชาชนต้องการให้รัฐช่วยเหลือด้านใดบ้าง
ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ต้องการให้ภาครัฐเร่งช่วยเหลือในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อ โดยปัญหาที่ต้องการให้แก้ไขอย่างเร่งด่วนที่สุด ได้แก่
- ภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ ซึ่งลดความสามารถในการซื้อและชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย
- ภาระหนี้สิน ที่ส่งผลต่อการเข้าถึงสินเชื่อใหม่และความสามารถในการชำระหนี้ปัจจุบัน
- ราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่สูง ทำให้ซื้อได้ยาก
สำหรับมาตรการช่วยเหลือหรือนโยบายสนับสนุนที่ผู้ตอบแบบสอบถามต้องการมากที่สุด ได้แก่
- สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำหรือต่ำพิเศษ (Soft loan) รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำ เพื่อช่วยกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำที่ยังพอมีความสามารถในการผ่อนชำระ
- มาตรการช่วยเหลือผู้ประสบปัญหาการผ่อนชำระสินเชื่อ เช่น ความยืดหยุ่นในการผ่อนชำระสำหรับลูกหนี้ชั้นดี การสนับสนุนปรับโครงสร้างหนี้ หรือพักหนี้จากภาครัฐ
นอกจากนี้ มาตรการลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงมีความจำเป็น โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งกลุ่มที่ยังไม่พร้อมทางการเงินต้องการให้คงไว้
นโยบายระยะยาวเพื่อความยั่งยืน
นอกเหนือจากมาตรการระยะสั้น ผู้ตอบแบบสอบถามยังต้องการให้ภาครัฐมีนโยบายสนับสนุนให้คนไทยพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะการสนับสนุนที่อยู่อาศัยสีเขียวที่มีมาตรฐานและประหยัดพลังงาน เช่น การส่งเสริมติดตั้ง Solar roof หรือการซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม รองลงมาเป็นการสนับสนุนด้านการเช่า เช่น โครงการบ้านเช่าของรัฐบาล การคุ้มครองสวัสดิภาพผู้อยู่อาศัยโดยออกกฎหมายคุ้มครองอย่างเข้มข้น และความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยในสังคมผู้สูงอายุ
ข้อเสนอแนะจาก SCB EIC
SCB EIC มองว่า มาตรการสนับสนุนกลุ่มมีศักยภาพในการซื้อเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ ต้องบรรเทาปัญหาการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ต่ำ และแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจ พร้อมวางนโยบายสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ปรับตัวรับการเปลี่ยนแปลงในระยะยาว โดยในระยะสั้นควรเน้นมาตรการช่วยเหลือผู้มีปัญหาในการผ่อนชำระและเข้าถึงสินเชื่อ เช่น การผ่อนคลายการชำระหนี้ ปรับโครงสร้างหนี้ หรือพักหนี้ ให้ครอบคลุมกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางที่ได้รับผลกระทบมากขึ้น รวมถึงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำและโครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำ นอกจากนี้ควรพิจารณาสนับสนุนด้านการเช่าและการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ Co-living ที่มีราคาถูกกว่าเป็นทางเลือก
ในระยะกลางถึงระยะยาว ควรเน้นการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน ทั้งหนี้สินและค่าใช้จ่ายที่สูงกว่ารายได้ โดยยกตัวอย่างประเทศเกาหลีใต้ที่แก้ปัญหาด้วยการเพิ่มรายได้ผ่านการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำในช่วงปี 2561-2563 เพื่อช่วยให้แรงงานรายได้ต่ำและคนหนุ่มสาวเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น รวมถึงการสนับสนุนการออมเงินระยะยาวและนำเงินออมมาผ่อนบ้านพร้อมสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่นในสิงคโปร์ ออสเตรเลีย และแคนาดา
อีกทั้งควรวางนโยบายที่สนับสนุนให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวรับมือกับเมกะเทรนด์ เช่น ความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยในสังคมผู้สูงอายุ การสนับสนุนให้ปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิมแทนการซื้อใหม่ และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือชุมชนที่เอื้อให้ผู้สูงอายุอยู่อาศัยได้เองหรืออยู่ร่วมกับวัยอื่น รวมถึงการบังคับใช้กฎหมายที่เข้มข้นเพื่อคุ้มครองสวัสดิภาพผู้อยู่อาศัย เช่น การออกใบอนุญาตก่อสร้างโดยมิชอบ หรือการป้องกันการปล่อยเช่าคอนโดรายวัน
