ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2568 ทดสอบความแข็งแกร่ง 15 บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ ใครยังยืนหยัดได้?

ตลาดอสังหาฯ ไทยเผชิญปีทดสอบ 15 บิ๊กดีเวลลอปเปอร์พิสูจน์ความแข็งแกร่ง

ปี 2568 ถือเป็นปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้นจากสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม ผลประกอบการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 15 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ยังคงสะท้อนถึง ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัว ได้อย่างชัดเจน

รายได้และกำไรสะท้อนความมั่นคงของแบรนด์ใหญ่

ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเปิดเผยว่า ในปี 2568 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 15 บริษัทสามารถสร้างรายได้รวมสูงถึง 234,799 ล้านบาท และมีกำไรรวมกันอยู่ที่ 21,572 ล้านบาท ตัวเลขนี้ชี้ให้เห็นว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมจะอ่อนแรงลง แต่ จักรวาลของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ ยังคงรักษาระดับรายได้ที่เกิน 2 แสนล้านบาทต่อปีได้ ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความน่าเชื่อถือและความสามารถในการแข่งขัน

ดาวเด่นแห่งจักรวาลอสังหาฯ: บริษัทที่ทำกำไรระดับพันล้าน

ในบรรดาบริษัทเหล่านี้ มีหลายรายที่ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง:

—

• แสนสิริ ครองตำแหน่งบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด ด้วยกำไร 4,513 ล้านบาท จากรายได้ 34,395 ล้านบาท โดยมีโครงสร้างรายได้ที่สมดุลระหว่างบ้านจัดสรร 51% และคอนโดมิเนียม 49%
• เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้สูงสุดในกลุ่มที่ 37,626 ล้านบาท และกำไร 4,317 ล้านบาท
• ศุภาลัย ทำกำไร 4,015 ล้านบาท จากรายได้ 24,772 ล้านบาท

ทั้งสามบริษัทนี้ถือเป็น แกนหลักของอุตสาหกรรม เนื่องจากรายได้กว่า 80-90% ยังมาจากการขายบ้านและคอนโดมิเนียมโดยตรง ซึ่งแตกต่างจากบางบริษัทที่ต้องพึ่งพาธุรกิจอื่นเพื่อพยุงรายได้ นอกจากนี้ยังมีบริษัทอื่นๆ ที่ทำกำไรระดับพันล้าน เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คิวเฮ้าส์ เอสซี แอสเสท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ และแอสเซทไวส์

ความท้าทายและความเสี่ยงในตลาดที่หดตัว

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกบริษัทที่จะรอดพ้นจากภาวะตลาดที่ยากลำบากได้ สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ปี 2568 เป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เผชิญแรงกดดันหลายด้านพร้อมกัน ส่งผลให้กำไรสุทธิของบริษัทส่วนใหญ่ลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มีเพียง 3 บริษัทเท่านั้นที่กำไรลดลงไม่ถึงระดับดังกล่าว ได้แก่ เอสซี แอสเสท แสนสิริ และเอพี (ไทยแลนด์) ในขณะที่บางบริษัท เช่น พฤกษา และสิงห์ เอสเตท ต้องเผชิญกับผลประกอบการที่ขาดทุน ขณะที่ LPN และอนันดา มีกำไรเพียงระดับหลักสิบล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันไม่ได้เอื้ออำนวยต่อทุกผู้เล่นเหมือนในอดีตอีกต่อไป

ปัจจัยกดดัน: ตลาดเปิดตัวโครงการใหม่หดตัวแรง

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในปี 2568 มูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมอยู่ที่ 295,400 ล้านบาท ลดลง 33% จากปีก่อนหน้า โดยแยกตามประเภท:

• บ้านเดี่ยว ลดลง 28%
• ทาวน์เฮาส์ ลดลง 31%
• คอนโดมิเนียม ลดลงแรงที่สุดที่ 40%

นอกจากนี้ ซัพพลายคงค้างรวมยังสูงถึง 1.29 ล้านล้านบาท และแทบไม่ลดลงจากปีก่อน โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ที่สต็อกเพิ่มขึ้น 5% ส่งผลให้หลายบริษัทต้องปรับกลยุทธ์ด้วยการชะลอการเปิดโครงการใหม่และเร่งโอนโครงการที่สร้างเสร็จแทน

กลยุทธ์ใหม่เพื่อความอยู่รอดในยุคแข่งขัน

ในยุคที่การขายจำนวนมากไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า การแข่งขันจะเปลี่ยนไปสู่เชิงคุณภาพมากขึ้น โดยมี 4 แนวทางสำคัญที่จะกำหนดทิศทางตลาด:

1. Quality over Quantity: เน้นโครงการคุณภาพในทำเลศักยภาพ แทนการเปิดยูนิตจำนวนมาก
2. Financial Discipline: บริษัทที่ควบคุมต้นทุนและมีรายได้ประจำจากธุรกิจอื่น เช่น โรงแรมหรือรีเทล จะรับมือเศรษฐกิจผันผวนได้ดีกว่า
3. Lifestyle Personalization: การออกแบบโครงการเฉพาะกลุ่ม เช่น Pet Friendly, Senior Living, Solo Economy, และ Green Living กำลังกลายเป็นเทรนด์สำคัญ
4. Smart Tech as a Standard: เทคโนโลยีบริหารอาคารและระบบความปลอดภัยกำลังเปลี่ยนจากทางเลือกเป็นมาตรฐานใหม่

แนวโน้มปี 2569: ตลาดเริ่มผ่านจุดต่ำสุด

แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่หลายฝ่ายเริ่มเห็นสัญญาณบวกในปี 2569 อารภัฏ โกมุทบุตร ประธานคณะกรรมการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ เริ่มผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่การฟื้นตัวจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป ปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางตลาด ได้แก่ เศรษฐกิจที่เติบโตแบบจำกัด ความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาตรการผ่อนคลาย LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย และความคาดหวังของผู้ซื้อต่อโปรโมชั่นพิเศษ

สรุป: เกมของแบรนด์ใหญ่ในตลาดที่ยากขึ้น

ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2569 สะท้อนชัดว่า ในวันที่ตลาดไม่ได้เติบโตเหมือนเดิม ผู้เล่นที่ยังคงอยู่ในเกมคือบริษัทที่มีแบรนด์แข็งแรง เงินทุนมั่นคง และความสามารถในการปรับตัวเร็ว แม้ตลาดจะอ่อนแรง แต่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ เช่น เอพี (ไทยแลนด์) แสนสิริ และศุภาลัย ยังคงมีแผนเปิดโครงการใหม่รวมกันมากกว่า 100,000 ล้านบาท และหากรวมทั้งอุตสาหกรรม อาจมีการพัฒนาโครงการใหม่ในระดับ 2-3 แสนล้านบาท ดังนั้น คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่าใครขายบ้านได้มากที่สุด แต่คือ ใครปรับตัวได้เร็วพอที่จะอยู่รอดและเติบโตในจักรวาลอสังหาฯ ยุคใหม่ได้อย่างแข็งแกร่ง