สงครามตะวันออกกลางซัดอสังหาฯ 69 ต้นทุนพุ่ง ราคาบ้านจ่อขึ้น 10% กระทบกลุ่ม 2-5 ล้านหนักสุด

สงครามตะวันออกกลางซัดอสังหาฯ 69 ต้นทุนพุ่ง ราคาบ้านจ่อขึ้น 10% กระทบกลุ่ม 2-5 ล้านหนักสุด

ความขัดแย้งระหว่างอิหร่านกับอิสราเอลที่ทวีความรุนแรงขึ้นในเดือนมีนาคม กำลังส่งแรงกระเพื่อมเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างรุนแรง ทั้งในมิติต้นทุน กำลังซื้อ และโอกาสในการซื้อ โดยปัจจัยหลักมาจากราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น เนื่องจากประเทศไทยพึ่งพาการนำเข้าน้ำมันดิบจากต่างประเทศในสัดส่วนสูง เมื่อการปิดช่องแคบฮอร์มุซผลักดันราคาน้ำมันดิบโลกทะลุ 110–120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ต้นทุนการผลิตและค่าขนส่งวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น ปูนซีเมนต์ คอนกรีต และเหล็ก จึงปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย

ตลาดอสังหาฯซบเซาต่ำสุดในรอบ 8 ปี ต้นทุนใหม่กดดันราคาบ้าน

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 คาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะหดตัวเหลือเพียง 290,000 ยูนิต จาก 316,214 หน่วยในปี 2568 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี สาเหตุหลักมาจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นตามสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลาง ผลักดันให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งอย่างรวดเร็ว นำไปสู่ "ภาวะต้นทุนปรับฐานใหม่" (New Cost Base) ที่กดดันให้บ้านโครงการใหม่ต้องปรับราคาขายขึ้น 5-10% ส่งผลให้ตลาดโครงการระดับกลางถึงล่างเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างหนัก

ธนาคารแนะนำผู้ประกอบการให้เร่ง "ล็อกราคาวัสดุ" และบริหารสภาพคล่องผ่านการระบายสต็อกเดิม ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคถือเป็น "นาทีทอง" ในการคว้าบ้านต้นทุนเดิมและล็อกดอกเบี้ยคงที่ เพื่อสร้างเกราะป้องกันความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้นที่กำลังจะมาถึง

—

บ้านแนวราบ 2-5 ล้านบาทในปริมณฑลกระทบหนักสุด กำลังซื้อถดถอย

ผลกระทบชัดเจนในกลุ่มบ้านขนาดมาตรฐาน 120-170 ตารางเมตร ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดที่ใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยสัดส่วนยอดขายสูงถึงร้อยละ 54 หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 76,200 ล้านบาท โดยปกติโครงสร้างต้นทุนของที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ประกอบด้วยค่าวัสดุ 60% และค่าแรง 40% (ไม่รวมค่าที่ดิน) แต่ความผันผวนของราคาพลังงานโลกได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างแกว่งตัว

• เหล็ก ซึ่งเป็นวัสดุหลักในงานฐานราก เสา และคาน คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 18% ของราคาบ้านทั้งหมด หากราคาเหล็กในตลาดโลกดีดตัวสูงขึ้นในช่วงเริ่มต้นโครงการ จะส่งผลให้ภาระต้นทุนโดยรวมพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่เดือนแรกของการก่อสร้าง
• กลุ่มงานระบบไฟฟ้าและประปา มีความไวต่อราคาปิโตรเคมีอย่างมาก เนื่องจากท่อ PVC สายไฟ และอุปกรณ์พลาสติกต่างๆ มีส่วนประกอบหลักที่อ้างอิงกับราคาน้ำมันดิบโดยตรง คิดเป็นสัดส่วนต้นทุนประมาณร้อยละ 12
• งานสถาปัตยกรรม เช่น สีทาอาคารและวัสดุปูกระเบื้อง ต้องใช้สารทำละลายและเรซินจากปิโตรเลียมเป็นส่วนประกอบหลัก ซึ่งบ้านกลุ่มระดับราคานี้มักเน้นความสวยงาม ทำให้ทุกรายละเอียดของการตกแต่งมีต้นทุนแฝงจากสงครามซ่อนอยู่

การ "ล็อกราคา" กับร้านวัสดุก่อสร้างในพื้นที่ หรือการจัดซื้อวัสดุในกลุ่มงานระบบและสีอาคารสำรองไว้ล่วงหน้าเมื่อเริ่มเห็นสัญญาณ จะเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ช่วยควบคุมงบประมาณก่อสร้างไม่ให้รั่วไหลไปกับกระแสราคาน้ำมันและสินค้าโภคภัณฑ์โลกที่ผันผวน

กำลังซื้ออ่อนแรงจากค่าครองชีพสูง ดอกเบี้ยขาขึ้นกดดันเพิ่ม

ความขัดแย้งระดับโลกส่งแรงกระเพื่อมสู่เศรษฐกิจไทยและกระทบต่อชีวิตประจำวันอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะกำลังซื้อในตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมของคนไทยที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงค่าขนส่งสินค้าและราคาสินค้าอุปโภคบริโภคต่างๆ ที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนพลังงาน ทำให้ค่าครองชีพโดยรวมเพิ่มขึ้น

ครัวเรือนจำนวนมากจึงต้องจัดสรรรายได้ใหม่ เงินที่เคยสามารถนำมาเก็บออมเพื่อเป็นเงินดาวน์บ้าน หรือใช้สำหรับผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจต้องถูกนำไปใช้กับค่าใช้จ่ายจำเป็นในชีวิตประจำวันมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยของคนไทยเริ่มอ่อนแรงลง แม้ว่าความต้องการมีบ้านจะยังคงมีอยู่ก็ตาม

นอกจากเรื่องค่าครองชีพแล้ว เงินเฟ้อมีแนวโน้มขยายตัว ซึ่งทำให้ธนาคารกลางในหลายประเทศ รวมถึงประเทศไทย จำเป็นต้องใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวดมากขึ้นเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ เช่น การคงอัตราดอกเบี้ยในระดับสูง หรือการขึ้นดอกเบี้ย ดอกเบี้ยที่สูงขึ้นหมายถึงภาระค่างวดที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนสูงขึ้นหลายพันบาท ส่งผลให้บางครอบครัวกู้ได้วงเงินน้อยลง หรือจำเป็นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อ

พื้นที่ปริมณฑลโซนรังสิต-บางบัวทอง-บางนาเผชิญผลกระทบสูง

กลุ่มบ้านที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุดคือบ้านแนวราบระดับราคา 2-5 ล้านบาท ที่กระจายตัวอยู่ในเขตปริมณฑล โดยพื้นที่ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ ได้แก่

1. โซนรังสิต-ปทุมธานี มีจำนวนบ้านเหลือขาย 19,300 หน่วย มูลค่า 67,500 ล้านบาท
2. โซนบางบัวทอง-นนทบุรี มีจำนวนบ้านเหลือขาย 18,100 หน่วย มูลค่า 63,300 ล้านบาท
3. โซนบางนา-สมุทรปราการ มีจำนวนบ้านเหลือขาย 16,400 หน่วย มูลค่า 57,400 ล้านบาท

แนะผู้ซื้อคว้าโอกาสล็อกต้นทุนเดิม-ดอกเบี้ยคงที่รับมือความผันผวน

การตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงเวลานี้ถือเป็นจังหวะเวลาที่มีความได้เปรียบมากสำหรับผู้ที่มีความพร้อม โดยเฉพาะการคว้าโอกาสจาก "ต้นทุนเดิม" ก่อนที่คลื่นความร้อนแรงของราคาวัสดุก่อสร้างชุดใหม่จะเข้ามา อีกหนึ่งปัจจัยที่ไม่ควรมองข้ามคือความแน่นอนของดอกเบี้ย ซึ่งเป็นต้นทุนแฝงระยะยาว

การเร่งทำสัญญาและขออนุมัติสินเชื่อในช่วงนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงข้อเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 1-3 ปีแรกจากธนาคารได้ง่ายกว่า เพื่อใช้เป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นที่มักจะตามมาหลังจากเกิดวิกฤตพลังงาน จึงเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับรายจ่ายของครอบครัวในสภาวะที่เศรษฐกิจโลกเต็มไปด้วยความผันผวน

แม้สงครามในตะวันออกกลางจะดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่แรงกระเพื่อมที่เดินทางผ่านระบบเศรษฐกิจโลก ทั้งราคาพลังงาน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ค่าเงิน และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่มีผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านของคนไทยโดยตรง และอาจกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 อย่างมีนัยสำคัญ